Pajak Penghasilan atas Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan

Penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan meliputi penjualan, tukar-menukar, perjanjian pemindahan hak, pelepasan hak, penyerahan hak, lelang, hibah, atau cara lain yang disepakati adalah merupakan objek PPh yang bersifat final. Tarif PPh yang bersifat final atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan:

1. selain Wajib Pajak yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan sebesar 5% dari jumlah bruto nilai pengalihan tersebut;
2. bagi Wajib Pajak yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan:
   1. 1% (satu persen) dari jumlah bruto nilai pengalihan untuk pengalihan Rumah Sederhana dan Rumah Susun Sederhana; dan
   2. 5% (lima persen) dari jumlah bruto nilai pengalihan untuk pengalihan lainnya.

Objek Pajak	Tarif
Usaha Pokok Pengalihan Hak Atas Tanah dan/atau Bangunan	1% dari jumlah bruto nilai pengalihan rumah sederhana dan rumah susun sederhana 5% dari jumlah bruto nilai pengalihan untuk pengalihan lainnya
Bukan Usaha Pokok	5% dari jumlah bruto nilai pengalihan

Pembebasan PPh yang bersifat final dapat diberikan atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan kepada:

1. Diberikan dengan penerbitan Surat Keterangan Bebas:
   1. orang pribadi yang mempunyai penghasilan di bawah PTKP yang jumlah bruto pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunannya kurang dari Rp60.000.000,00 (enam puluh juta rupiah) dan bukan merupakan jumlah yang dipecah-pecah;
   2. orang pribadi yang melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan sehubungan dengan hibah yang diberikan kepada keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat, dan kepada badan keagamaan atau badan pendidikan atau badan sosial atau pengusaha kecil termasuk koperasi yang ditetapkan oleh Menteri Keuangan, sepanjang hibah tersebut tidak ada hubungannya dengan usaha, pekerjaan, kepemilikan, atau penguasaan antara pihak-pihak yang bersangkutan;
   3. badan yang melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan sehubungan dengan hibah yang diberikan kepada badan keagamaan atau badan pendidikan atau badan sosial atau pengusaha kecil termasuk koperasi yang ditetapkan oleh Menteri Keuangan, sepanjang hibah tersebut tidak ada hubungannya dengan usaha, pekerjaan, kepemilikan, atau penguasaan antara pihak-pihak yang bersangkutan; atau
   4. pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan sehubungan dengan warisan.
2. Diberikan secara langsung tanpa penerbitan Surat Keterangan Bebas:
   1. orang pribadi atau badan yang menerima atau memperoleh penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan kepada pemerintah guna pelaksanaan pembangunan untuk kepentingan umum yang memerlukan persyaratan khusus;
   2. pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan yang dilakukan oleh orang pribadi atau badan yang tidak termasuk subjek pajak.

Nilai pengalihan hak adalah nilai yang tertinggi antara nilai berdasarkan Akta Pengalihan Hak dengan Nilai Jual Objek Pajak tanah dan/atau bangunan yang bersangkutan sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang Pajak Bumi dan Bangunan.

Dalam hal pengalihan hak kepada instansi Pemerintah maka nilai pengalihan hak adalah nilai berdasarkan keputusan pejabat yang bersangkutan.

Penjabaran lebih rinci atas hal tersebut di atas dapat kami uraikan sebagai berikut :

A. Pengecualian Pajak dalam Pengadaan tanah untuk Kepentingan Umum

Untuk bendaharawan pemerintah, pemungutan pajak tidak dikenakan pada kegiatan pembebasan tanah dengan penjelasan sebagai berikut :

1. BPHTB, dikecualikan berdasarkan UU nomor 20 tahun 2000 tentang BPHTB yaitu pasal 3 ayat 1

“Objek pajak yang tidak dikenakan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan adalah objek pajak yang diperoleh : butir b, Negara untuk penyelenggaraan pemerintahan dan atau untuk pelaksanaan pembangunan guna kepentingan umum”

2. PPh pengalihan Hak atas tanah/bangunan, dikecualikan berdasarkan PP Nomor 48 tahun 1994 tentang pembayaran pajak penghasilan atas penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan, sebagaimana diubah dalam PP Nomor 71 tahun 2008 pada pasal 5 yaitu :

“Dikecualikan dari kewajiban pembayaran atau pemungutan Pajak Penghasilan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 2 ayat (1) dan Pasal 3 ayat (1) adalah : huruf b, orang pribadi atau badan yang menerima atau memperoleh penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan kepada pemerintah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 1 ayat (2) huruf c;”

Pasal 1 ayat (2) huruf c pada PP nomor 48 tahun 1994 yaitu :

“Penjualan, tukar menukar, pelepasan hak, penyerahan hak atau cara lain kepada pemerintah guna pelaksanaan pembangunan untuk kepentingan umum yang memerlukan persyaratan khusus”.

Penjelasan pasal 5 huruf b pada PP Nomor 71 tahun 2008

“Orang pribadi atau badan yang menerima atau memperoleh penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan kepada pemerintah dengan pembayaran ganti rugi yang akan digunakan untuk kepentingan umum yang memerlukan persyaratan khusus, yaitu jalan umum, saluran pembuangan air, waduk, bendungan, saluran irigasi, pelabuhan laut, bandar udara dan fasilitas keselamatan umum seperti tanggul penanggulangan bahaya banjir, lahar dan bencana lainnya, serta fasilitas Tentara Nasional Indonesia/Kepolisian Negara Republik Indonesia.

Lokasi pembangunan sarana kepentingan umum tersebut memerlukan persyaratan khusus misalnya untuk pelabuhan laut diperlukan tanah tertentu untuk memenuhi persyaratan sebagai pelabuhan seperti kedalaman laut, arus laut, pendangkalan dan lain sebagainya”.

Sebagai pertimbangan, dalam hal ini yang tidak termasuk khusus (dalam PP nomor 48 tahun 1994, telah dirubah) adalah Lokasi pembangunan sarana kepentingan umum yang tidak memerlukan persyaratan khusus dapat dibangun di banyak tempat, misalnya untuk pembangunan sekolah, rumah sakit atau kantor pemerintah.

Dalam hal tanah tersebut untuk kepentingan umum namun tidak bersifat khusus, harus dicermati PP Nomor 71 tahun 2008 pada pasal 5 ayat 1 yaitu :

“orang pribadi yang mempunyai penghasilan di bawah Penghasilan Tidak Kena Pajak yang melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dengan jumlah bruto pengalihannya kurang dari Rp60.000.000,00 (enam puluh juta rupiah) dan bukan merupakan jumlah yang dipecah-pecah;”

Dapat disimpulkan bila pengadaan tanah untuk kepentingan umum bersifat khusus, dan atau dibawah Rp60.000.000,00 (enam puluh juta rupiah) per subjek pajak, tidak dikenakan pajak.

B.  Dasar Pengenaan Pajak

Nilai pengalihan hak adalah nilai yang tertinggi antara nilai berdasarkan Akta Pengalihan Hak dengan Nilai Jual Objek Pajak tanah dan/atau bangunan yang bersangkutan sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan sebagaimana telah diubah dengan Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1994 tentang Perubahan atas Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan, kecuali :

1. Dalam hal pengalihan hak kepada Pemerintah adalah nilai berdasarkan keputusan pejabat yang bersangkutan;

2.  Dalam hal pengalihan hak sesuai dengan peraturan lelang

C. Tarif PPh

Besarnya Pajak Penghasilan adalah sebesar 5% (lima persen) dari jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan, kecuali atas pengalihan hak atas Rumah Sederhana dan Rumah Susun Sederhana yang dilakukan oleh Wajib Pajak yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dikenai Pajak Penghasilan sebesar 1% (satu persen) dari jumlah bruto nilai pengalihan.

D. Penyetoran Pajak

Bendaharawan atau pejabat  wajib menyetor Pajak Penghasilan yang telah dipungut ke bank persepsi atau Kantor Pos dan Giro sebelum melakukan pembayaran kepada orang pribadi atau badan yang berhak menerimanya atau sebelum tukar-menukar dilaksanakan.

1. Penyetoran Pajak dilakukan dengan menggunakan Surat Setoran Pajak atas nama orang pribadi atau badan yang menerima pembayaran atau yang melakukan tukar-menukar.

2. Bendaharawan atau pejabat wajib menyampaikan laporan mengenai pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan kepada Direktur Jenderal Pajak.

3. Pejabat yang berwenang hanya menandatangani akta, keputusan, perjanjian, kesepakatan atau risalah lelang atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan apabila kepadanya dibuktikan oleh Orang pribadi atau badan telah dipenuhi dengan menyerahkan fotokopi Surat Setoran Pajak yang bersangkutan dengan menunjukan aslinya.

4. Pejabat yang berwenang menandatangani akta, keputusan, perjanjian, kesepakatan atau risalah lelang wajib menyampaikan laporan bulanan mengenai penerbitan akta, keputusan, perjanjian, kesepakatan atau risalah lelang atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan kepada Dirjen Pajak

Adapun Peraturan terkait pelaksanaan pemotongan PPh Pasal 4 ayat (2) atas penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan adalah :

1. Peraturan Pemerintah Nomor 48 Tahun 1994 sebagaimana telah diubah terakhir dengan Peraturan Pemerintah Nomor 71 Tahun 2008;
2. Keputusan Menteri Keuangan Nomor 635/KMK.04/ 1994 sebagaimana telah diubah terakhir dengan Peraturan Menteri Keuangan Nomor 243/PMK.03/ 2008;
3. Peraturan Direktur Jenderal Pajak Nomor PER-26/ PJ/2010;
4. Peraturan Direktur Jenderal Pajak Nomor PER-28/ PJ/2009;
5. Peraturan Direktur Jenderal Pajak Nomor PER-30/ PJ/2009.

(Dikutip dari www.pajak.go.id dan sumber-sumber lainnya).